Ukuran yang dipakai bank
Bank tidak menilai apakah kamu “mampu” dengan perasaan. Ia memakai rasio: berapa besar cicilan dibandingkan penghasilan bersih bulananmu. Cicilan lain yang sedang berjalan ikut dihitung di sisi yang sama.
Ambang yang lazim dipakai adalah 40%. Di atas itu, pengajuan biasanya ditolak atau plafonnya dipotong. Angka 30% sering disebut sebagai batas yang lebih lapang — bukan aturan bank, tapi ruang yang menyisakan kemampuan untuk hidup dan menabung sambil mencicil.
Menghitungnya sendiri
Rumusnya satu baris, dan dibalik ia langsung menjawab pertanyaan judul:
penghasilan minimum = (cicilan KPR + cicilan lain) ÷ ambang rasio
Yang membuat hasilnya sangat berbeda bukan rumusnya, melainkan cicilan mana yang kamu masukkan.
| Dasar perhitungan | Cicilan | Di ambang 40% | Di 30% |
|---|---|---|---|
| Cicilan promo (yang dipakai bank menilai) | Rp 6.441.873 | Rp 16.104.681 | Rp 21.472.909 |
| Cicilan setelah masa fix habis | Rp 8.396.928 | Rp 20.992.320 | Rp 27.989.760 |
Jebakannya: lolos hari ini, berat lima tahun lagi
Bank menilai pengajuanmu memakai cicilan yang berlaku saat akad — yaitu cicilan promo. Itu wajar dari sudut pandang mereka, tapi artinya persetujuan bank bukan pernyataan bahwa kamu sanggup sampai lunas.
Pada contoh di atas, selisihnya bukan sedikit: penghasilan Rp 16.104.681 sudah cukup untuk disetujui, tapi saat tarif terakhir berlaku, cicilan yang sama menuntut Rp 20.992.320 di ambang yang sama. Kalau penghasilanmu tidak naik sebanyak itu dalam beberapa tahun, yang terjadi bukan penolakan — melainkan tekanan arus kas yang datang pelan-pelan.
Karena itu ukuran yang benar-benar berguna adalah penghasilan terhadap cicilan tertinggi, bukan cicilan pertama.
Yang bisa kamu ubah kalau angkanya belum masuk
Empat pengungkit, dan ketiganya bekerja di sisi yang berbeda:
- Lunasi cicilan lain. Paling cepat berdampak, karena ia mengurangi pembilang tanpa menyentuh apa pun di KPR-nya.
- Tambah DP. Menurunkan plafon, sehingga cicilan dan bunga sampai lunas ikut turun. Ini satu-satunya yang memperbaiki kelayakan sekaligus menghemat.
- Panjangkan tenor. Menurunkan cicilan, menaikkan total bunga. Berguna untuk lolos, tapi ia memindahkan biaya, bukan menghilangkannya.
- Gabungkan penghasilan pasangan. Menaikkan penyebut, tapi cicilan pasangan ikut masuk hitungan dan utangnya jadi tanggungan berdua.
Kalau kamu ingin melihat mana yang paling menentukan di kasusmu — bukan secara umum — faktor penghambatnya bisa dicek satu per satu di halaman cek peluang.