Tenor KPR berapa tahun yang sebaiknya diambil?

Pertukaran yang sedang kamu lakukan

Memilih tenor bukan memilih “berapa lama mencicil”. Ia memilih berapa banyak bunga yang bersedia kamu bayar demi cicilan bulanan yang lebih ringan. Kedua sisinya nyata, dan keduanya perlu dilihat bersamaan — bukan satu per satu.

Masalahnya, brosur dan tenaga pemasar hampir selalu menunjukkan sisi pertama saja. Cicilan yang lebih ringan terasa seperti keringanan; bunga yang menumpuk tidak terasa apa-apa sampai kamu menjumlahkannya.

Angkanya untuk pinjaman yang sama

Empat tenor di bawah memakai pinjaman, tangga bunga, dan tanggal mulai yang sama persis. Yang berubah cuma jangka waktunya.

Bacaannya begini: dari 10 ke 25 tahun, cicilan awalnya turun Rp 3.911.362 per bulan — terasa besar dan memang besar. Tapi bunga yang dibayar sampai lunas bertambah Rp 894.623.583 — setara 87,28% dari harga rumahnya sendiri.

Kenapa selisihnya sebesar itu

Bunga dihitung dari sisa pokok tiap bulan. Pada tenor panjang, porsi cicilan yang menggerus pokok sangat kecil di tahun-tahun awal — sehingga pokoknya bertahan besar, dan bunga terus dikenakan pada angka yang besar itu, bertahun-tahun lebih lama.

Efeknya berlipat, bukan menjumlah. Menggandakan tenor tidak menggandakan bunga; ia melipatgandakannya lebih dari itu.

Cara memilih yang masuk akal

Urutan yang berhasil untuk kebanyakan orang, dan alasannya:

• Mulai dari tenor terpendek yang cicilannya masih lolos ambang rasio — termasuk diuji dengan cicilan setelah masa fix habis, bukan cicilan promo.
• Kalau tidak lolos, panjangkan seperlunya saja, bukan langsung ke tenor maksimal. Tiap lima tahun tambahan punya harganya sendiri, dan tabel di atas menunjukkan harganya.
• Ambil tenor panjang secara sadar sebagai jaring pengaman, lalu perpendek lewat setoran di luar cicilan. Ini strategi yang bagus — asalkan setorannya benar-benar dilakukan.

Yang terakhir punya satu tikungan yang layak diketahui sejak awal: waktu penyetoran sangat menentukan hasilnya, karena selama masa promo banyak bank menyerap setoran ekstra menjadi cicilan yang lebih ringan alih-alih tenor yang lebih pendek.